地产大咖任志强:“只租不售”不能解决目前城市人口居住的全部问题

摘要: 拿地自持是否具有持续性?租赁房占比多少合理?看看地产大咖任志强怎么回答。

10-31 03:04 首页 腾讯房产南昌站


租售并举已经开始很久,房地产的投资热潮逐渐消退,取而代之的是居住属性。截止到目前,佛山、上海、杭州、南京、北京等地的开发商已经开始了100%自持地块用于出租。


拿地自持是否具有持续性?租赁房占比多少合理?看看地产大咖任志强怎么回答?


商品房、租赁房、保障房的比例各占多少才算合理?


任志强:国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市根本不需要租赁市场。


相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。平均来看,中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。


所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要根据城市人口容量和发展特征来决定。


我的一个基本判断是,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。


但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面几乎就不需要了。


租赁房的量化比例,全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理,政策可以留有适当冗余调整空间。




怎么看待企业通过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租?


任志强:关于农村集体土地建设租赁房河企业建房自持出租,只能解决部分住房问题。如果没有金融和税收的支撑,企业自持出租的做法在未来很难走远。


首先,竞地价高者得的规则,使得租金会很高。国际上,对于房企在14年内收回本息才能满足企业的正常运转,在中国通常是7-8年(含建设期)。否则多大的公司也扛不住。所以在这种竞地规则下,租金不可能地,如果低那就是国有单位,有补贴。


其次,不知道这样的房子会租给谁呢?一方面吸引人才,一方面限制人口,将低端的产业外迁,有点矛盾。


目前示范性较强的上海张江地块,张江获得的土地成本远远低于市场价,万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地,成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作,一旦借助银行贷款动作起来,未来万科的财务报表会很难看。


4月12日,工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套,其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。




企业自持只租不售的政策如何才能持续?


任志强:这项政策若一定要持续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款,那是走不通的。


REITs最早出现在2003年的18号文件,当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs,很多人反对,最终没写入18号文件正文,但提出酝酿后发展的意见附在文后。


2008年,政府工作报告正式提出房地产投资信托基金,并选择了三个城市试点,最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试,此后至今再无动静。


建立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决定,2008年政府工作报告说得很清楚,只是没细则,所以就没有执行下去。


直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。


REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配,按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通,可以帮助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。


若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策基本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。


类似上海张江地块,与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业,数量少还扛得住,若大规模铺开这种方式,国有企业也肯定不行。


万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路,比如找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务,配好家具家电,升级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。




从国际经验来看,你认为中国该借鉴哪些国家的经验?


任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。


德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%,大部分居住需求,采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅,国家保障住房合作社的收益高于一般投资,比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因此德国没有炒房的概念和空间。


此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。


来源:中国新闻周刊丨聊宅


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